Государственная регистрация договора аренды части крыши возможна.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
