Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Новости Северского росреестра
Как заключить договор дарения доли в квартире?
Участник долевой собственности, а также собственник квартиры вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю (долю принадлежащей собственнику квартиры) либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством (п. п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).
Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому подарить принадлежащую ему долю собственник может по своему усмотрению любому лицу, за некоторым исключением. Так, в частности, не допускается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Также не допускается дарение доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м. общей площади жилого помещения (п. 1 ст. 572, пп. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не требуется, поскольку правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Чтобы подарить долю в праве собственности на квартиру, в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите предусмотренное законом согласие (если требуется)
При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет может потребоваться соответственно согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего.
Если даритель приобретал передаваемую долю в период брака по возмездной сделке и при этом нет брачного договора, который устанавливает особый режим имущества супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). На практике в случае, если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, регистрирующие органы просят отразить это в тексте договора.
От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Следует учесть, что дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями не допускается (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Подарить долю в праве собственности на ипотечную квартиру можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом если была выдана закладная, то дарение допускается, только если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 346 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 37 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально (п. 1 ст. 160, пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Договор дарения подписывается сторонами сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Особенностью договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему является то, что он подписывается законными представителями ребенка, не достигшего 14 лет, либо ребенком в возрасте от 14 до 18 лет с согласия родителей. При составлении договора дарения указываются сведения о дарителе и одаряемом, а также о законном представителе одаряемого, в частности Ф.И.О. (последнее - при наличии), паспортные данные, данные свидетельства о рождении несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, адрес регистрации. При дарении доли квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. п. 13, 23, 31 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156; Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. В договоре необходимо отразить точное описание той доли, которая передается в дар.
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому доли в праве общей долевой собственности на квартиру с существующим обременением в виде проживания в ней дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Росреестр и его территориальные органы (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях вы можете представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Подтверждением государственной регистрации перехода права собственности является выписка из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Доходы, полученные физическим лицом при дарении недвижимости, могут облагаться НДФЛ исходя из кадастровой стоимости полученного в дар имущества, за исключением дара от члена семьи или близкого родственника (п. 18.1 ст. 217, п. 6 ст. 214.10 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ; Информация ФНС России).
Став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому подарить принадлежащую ему долю собственник может по своему усмотрению любому лицу, за некоторым исключением. Так, в частности, не допускается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Также не допускается дарение доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м. общей площади жилого помещения (п. 1 ст. 572, пп. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не требуется, поскольку правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Чтобы подарить долю в праве собственности на квартиру, в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите предусмотренное законом согласие (если требуется)
При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет может потребоваться соответственно согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего.
Если даритель приобретал передаваемую долю в период брака по возмездной сделке и при этом нет брачного договора, который устанавливает особый режим имущества супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). На практике в случае, если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, регистрирующие органы просят отразить это в тексте договора.
От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Следует учесть, что дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями не допускается (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Подарить долю в праве собственности на ипотечную квартиру можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом если была выдана закладная, то дарение допускается, только если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 346 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 37 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально (п. 1 ст. 160, пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Договор дарения подписывается сторонами сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Особенностью договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему является то, что он подписывается законными представителями ребенка, не достигшего 14 лет, либо ребенком в возрасте от 14 до 18 лет с согласия родителей. При составлении договора дарения указываются сведения о дарителе и одаряемом, а также о законном представителе одаряемого, в частности Ф.И.О. (последнее - при наличии), паспортные данные, данные свидетельства о рождении несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, адрес регистрации. При дарении доли квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. п. 13, 23, 31 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156; Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. В договоре необходимо отразить точное описание той доли, которая передается в дар.
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому доли в праве общей долевой собственности на квартиру с существующим обременением в виде проживания в ней дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Росреестр и его территориальные органы (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях вы можете представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Подтверждением государственной регистрации перехода права собственности является выписка из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Доходы, полученные физическим лицом при дарении недвижимости, могут облагаться НДФЛ исходя из кадастровой стоимости полученного в дар имущества, за исключением дара от члена семьи или близкого родственника (п. 18.1 ст. 217, п. 6 ст. 214.10 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ; Информация ФНС России).
Став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Как признать право муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
Оглавление:
1. Какие объекты недвижимости учитываются как бесхозяйные вещи
2. Как поставить на учет бесхозяйное недвижимое имущество
3. Как обратиться в суд за признанием права собственности
1. Какие объекты недвижимости учитываются как бесхозяйные вещи
По общему правилу бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).
В качестве бесхозяйной недвижимости на учет могут быть поставлены:
• здания (строения);
• сооружения;
• помещения;
• машино-места;
• объекты незавершенного строительства.
Это следует из ч. 10 ст. 32, ч. 20 ст. 69.1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 3 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей.
Для принятия на учет бесхозяйных объектов недвижимости необходимо, чтобы сведения о них были внесены в ЕГРН (п. п. 3, 16 названного Порядка).
2. Как поставить на учет бесхозяйное недвижимое имущество
Бесхозяйную недвижимость принимают на учет Росреестр и его территориальные органы (за исключением отдельных регионов, для которых предусмотрен особый порядок) (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 6 ч. 3 ст. 3 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.1. Кто может обратиться за постановкой на учет бесхозяйной недвижимости
Это может сделать орган местного самоуправления, на территории которого находятся бесхозяйные объекты недвижимости. Если речь идет о бесхозяйных линейных объектах, то сделать это может также лицо, обязанное по закону эксплуатировать такие объекты (п. п. 3, 5 ст. 225 ГК РФ, п. 5 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.2. Что нужно для постановки на учет бесхозяйных объектов недвижимости
Для постановки на учет бесхозяйной недвижимости указанные орган или лицо должны подать (п. п. 5, 10 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей):
1) заявление о постановке на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества;
2) необходимые документы.
Если орган местного самоуправления в результате проведенных мероприятий не выявил правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, не прекратившего свое существование, орган представляет (ч. 20 ст. 69.1 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) заявление о постановке такого объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости;
2) решение о выявлении бесхозяйного здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства.
Заявление и документы для постановки бесхозяйного объекта на учет подаются в орган регистрации прав:
• при подаче органами местного самоуправления (п. 6 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей);
• при подаче лицом, обязанным эксплуатировать бесхозяйный линейный объект, - при личном обращении в МФЦ либо посредством сети общего пользования (в том числе Интернет), через Единый портал госуслуг, через официальный сайт Росреестра, или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с Росреестром (п. 7 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.3. В какой срок бесхозяйная недвижимость принимается на учет и чем это подтверждается
Срок принятия на учет бесхозяйной недвижимости составляет 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов (п. 12 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
При наличии определенных оснований поставить на учет бесхозяйную недвижимость будет невозможно. Уведомление об этом орган регистрации прав направит заявителю в срок не позднее 15 рабочих дней со дня поступления заявления (п. 16 названного Порядка).
После того как бесхозяйный объект, который не имеет собственника или собственник которого неизвестен, будет поставлен на учет, орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней направит уведомление (п. 15 указанного Порядка):
• в орган местного самоуправления - в порядке межведомственного взаимодействия;
• обратившемуся с заявлением лицу, обязанному эксплуатировать бесхозяйный линейный объект, - в форме электронного документа путем направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Росреестра, по адресу электронной почты, содержащемуся в заявлении либо в ЕГРН (в случае наличия таких сведений в записях ЕГРН), или через Единый портал госуслуг или через личный кабинет официального сайта Росреестра в сети Интернет.
Если объект был принят на учет в связи с отказом собственника от права собственности, то уведомление в форме электронного документа помимо перечисленных лиц направят установленными способами также отказавшемуся собственнику (п. 14 указанного Порядка).
По истечении года со дня постановки бесхозяйного объекта на учет (по линейному объекту - через три месяца) орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на этот объект (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
3. Как обратиться в суд за признанием права собственности
Орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость в порядке особого производства (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ). Для этого нужно составить заявление и направить его в районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 24, ч. 2 ст. 290 ГПК РФ). Сделать это можно в бумажном или электронном виде - так же, как подается исковое заявление. Госпошлину платить не нужно (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
Ответчика в особом производстве не будет. Такие дела рассматриваются только с участием заявителя и заинтересованных лиц (ч. 2 ст. 263, ч. 2 ст. 292 ГПК РФ).
Однако учтите, что рассмотрение такого заявления возможно, когда никто другой не претендует на спорный объект недвижимости. Если при подаче заявления или рассмотрении дела будет установлено, что есть спор о праве, то суд оставит заявление без рассмотрения (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ). Это связано с тем, что только бесхозяйная недвижимость может перейти в публичную собственность на основании ст. 225 ГК РФ. А если на недвижимость кто-то претендует, то она не признается бесхозяйной (см. Позицию АС округов, СОЮ). Кроме того, если у недвижимости есть владелец, который не зарегистрировал право собственности, то недвижимость тоже не признается бесхозяйной (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
Что делать, если есть лицо, претендующее на бесхозяйную недвижимость
В этом случае такое лицо будет ответчиком, а разрешаться спор о праве на имущество должен уже в исковом порядке, а не в порядке особого производства.
Вы можете выяснить, нет ли в вашем случае иных оснований для признания права собственности на недвижимость. Если таковые есть, сошлитесь на них в иске. В судебной практике встречается позиция, что требовать признания права собственности на бесхозяйные вещи по ст. 225 ГК РФ в порядке искового производства - это ненадлежащий способ защиты. Поэтому, если не заявлено требований о признании права собственности по другим основаниям, суд может отказать в иске (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2020 N Ф10-6451/2019).
Однако, даже если нет других оснований для признания права, вы все равно можете попробовать подать иск против лица, претендующего на имущество, и попросить сразу признать право муниципальной собственности на недвижимость. В судебной практике встречается позиция, когда суд при рассмотрении иска администрации против ответчика признал право муниципальной собственности в порядке ст. 225 ГК РФ после того, как в порядке особого производства было отказано в этом (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021 N 17АП-8973/2021-ГК).
3.1. Как составить заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость
При составлении такого заявления для его последующей подачи в порядке особого производства вы можете ориентироваться на порядок составления исковых заявлений, в частности, придерживаться той же структуры. Однако учтите особенности особого производства, в частности:
1) назовите ваш документ "заявление", а не "исковое заявление";
2) вместо истца и ответчика укажите только заявителя и заинтересованных лиц (если таковые будут);
3) укажите в заявлении (ч. 2 ст. 291 ГПК РФ):
• какие доказательства свидетельствуют об отсутствии у объекта недвижимости собственника. Например, можно пояснить, какие меры приняты для установления собственника объекта, что при этом удалось выяснить (кто и когда построил объект, кто и когда им владел и т.д.) и чем это подтверждается. Также можно указать, заявлял ли кто-либо о своих правах на недвижимость после ее постановки на учет как бесхозяйной;
• кем и когда недвижимость поставлена на учет в качестве бесхозяйной. Обратите внимание, если со времени постановки ее на учет до обращения в суд не прошел год, суд отказывает в принятии заявления и прекращает производство по делу (ч. 2 ст. 290 ГПК РФ).
1. Какие объекты недвижимости учитываются как бесхозяйные вещи
2. Как поставить на учет бесхозяйное недвижимое имущество
3. Как обратиться в суд за признанием права собственности
1. Какие объекты недвижимости учитываются как бесхозяйные вещи
По общему правилу бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).
В качестве бесхозяйной недвижимости на учет могут быть поставлены:
• здания (строения);
• сооружения;
• помещения;
• машино-места;
• объекты незавершенного строительства.
Это следует из ч. 10 ст. 32, ч. 20 ст. 69.1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 3 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей.
Для принятия на учет бесхозяйных объектов недвижимости необходимо, чтобы сведения о них были внесены в ЕГРН (п. п. 3, 16 названного Порядка).
2. Как поставить на учет бесхозяйное недвижимое имущество
Бесхозяйную недвижимость принимают на учет Росреестр и его территориальные органы (за исключением отдельных регионов, для которых предусмотрен особый порядок) (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 6 ч. 3 ст. 3 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.1. Кто может обратиться за постановкой на учет бесхозяйной недвижимости
Это может сделать орган местного самоуправления, на территории которого находятся бесхозяйные объекты недвижимости. Если речь идет о бесхозяйных линейных объектах, то сделать это может также лицо, обязанное по закону эксплуатировать такие объекты (п. п. 3, 5 ст. 225 ГК РФ, п. 5 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.2. Что нужно для постановки на учет бесхозяйных объектов недвижимости
Для постановки на учет бесхозяйной недвижимости указанные орган или лицо должны подать (п. п. 5, 10 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей):
1) заявление о постановке на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества;
2) необходимые документы.
Если орган местного самоуправления в результате проведенных мероприятий не выявил правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, не прекратившего свое существование, орган представляет (ч. 20 ст. 69.1 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) заявление о постановке такого объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости;
2) решение о выявлении бесхозяйного здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства.
Заявление и документы для постановки бесхозяйного объекта на учет подаются в орган регистрации прав:
• при подаче органами местного самоуправления (п. 6 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей);
• при подаче лицом, обязанным эксплуатировать бесхозяйный линейный объект, - при личном обращении в МФЦ либо посредством сети общего пользования (в том числе Интернет), через Единый портал госуслуг, через официальный сайт Росреестра, или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с Росреестром (п. 7 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
2.3. В какой срок бесхозяйная недвижимость принимается на учет и чем это подтверждается
Срок принятия на учет бесхозяйной недвижимости составляет 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов (п. 12 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей).
При наличии определенных оснований поставить на учет бесхозяйную недвижимость будет невозможно. Уведомление об этом орган регистрации прав направит заявителю в срок не позднее 15 рабочих дней со дня поступления заявления (п. 16 названного Порядка).
После того как бесхозяйный объект, который не имеет собственника или собственник которого неизвестен, будет поставлен на учет, орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней направит уведомление (п. 15 указанного Порядка):
• в орган местного самоуправления - в порядке межведомственного взаимодействия;
• обратившемуся с заявлением лицу, обязанному эксплуатировать бесхозяйный линейный объект, - в форме электронного документа путем направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Росреестра, по адресу электронной почты, содержащемуся в заявлении либо в ЕГРН (в случае наличия таких сведений в записях ЕГРН), или через Единый портал госуслуг или через личный кабинет официального сайта Росреестра в сети Интернет.
Если объект был принят на учет в связи с отказом собственника от права собственности, то уведомление в форме электронного документа помимо перечисленных лиц направят установленными способами также отказавшемуся собственнику (п. 14 указанного Порядка).
По истечении года со дня постановки бесхозяйного объекта на учет (по линейному объекту - через три месяца) орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на этот объект (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
3. Как обратиться в суд за признанием права собственности
Орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость в порядке особого производства (п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ). Для этого нужно составить заявление и направить его в районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 24, ч. 2 ст. 290 ГПК РФ). Сделать это можно в бумажном или электронном виде - так же, как подается исковое заявление. Госпошлину платить не нужно (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
Ответчика в особом производстве не будет. Такие дела рассматриваются только с участием заявителя и заинтересованных лиц (ч. 2 ст. 263, ч. 2 ст. 292 ГПК РФ).
Однако учтите, что рассмотрение такого заявления возможно, когда никто другой не претендует на спорный объект недвижимости. Если при подаче заявления или рассмотрении дела будет установлено, что есть спор о праве, то суд оставит заявление без рассмотрения (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ). Это связано с тем, что только бесхозяйная недвижимость может перейти в публичную собственность на основании ст. 225 ГК РФ. А если на недвижимость кто-то претендует, то она не признается бесхозяйной (см. Позицию АС округов, СОЮ). Кроме того, если у недвижимости есть владелец, который не зарегистрировал право собственности, то недвижимость тоже не признается бесхозяйной (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
Что делать, если есть лицо, претендующее на бесхозяйную недвижимость
В этом случае такое лицо будет ответчиком, а разрешаться спор о праве на имущество должен уже в исковом порядке, а не в порядке особого производства.
Вы можете выяснить, нет ли в вашем случае иных оснований для признания права собственности на недвижимость. Если таковые есть, сошлитесь на них в иске. В судебной практике встречается позиция, что требовать признания права собственности на бесхозяйные вещи по ст. 225 ГК РФ в порядке искового производства - это ненадлежащий способ защиты. Поэтому, если не заявлено требований о признании права собственности по другим основаниям, суд может отказать в иске (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2020 N Ф10-6451/2019).
Однако, даже если нет других оснований для признания права, вы все равно можете попробовать подать иск против лица, претендующего на имущество, и попросить сразу признать право муниципальной собственности на недвижимость. В судебной практике встречается позиция, когда суд при рассмотрении иска администрации против ответчика признал право муниципальной собственности в порядке ст. 225 ГК РФ после того, как в порядке особого производства было отказано в этом (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021 N 17АП-8973/2021-ГК).
3.1. Как составить заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость
При составлении такого заявления для его последующей подачи в порядке особого производства вы можете ориентироваться на порядок составления исковых заявлений, в частности, придерживаться той же структуры. Однако учтите особенности особого производства, в частности:
1) назовите ваш документ "заявление", а не "исковое заявление";
2) вместо истца и ответчика укажите только заявителя и заинтересованных лиц (если таковые будут);
3) укажите в заявлении (ч. 2 ст. 291 ГПК РФ):
• какие доказательства свидетельствуют об отсутствии у объекта недвижимости собственника. Например, можно пояснить, какие меры приняты для установления собственника объекта, что при этом удалось выяснить (кто и когда построил объект, кто и когда им владел и т.д.) и чем это подтверждается. Также можно указать, заявлял ли кто-либо о своих правах на недвижимость после ее постановки на учет как бесхозяйной;
• кем и когда недвижимость поставлена на учет в качестве бесхозяйной. Обратите внимание, если со времени постановки ее на учет до обращения в суд не прошел год, суд отказывает в принятии заявления и прекращает производство по делу (ч. 2 ст. 290 ГПК РФ).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Надо ли платить НДФЛ при получении подарка?
1. Налогообложение дохода в виде подарка в зависимости от дарителя
Подарок является доходом для целей налогообложения НДФЛ (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ).
1.1. Исчисление и уплата НДФЛ с подарка, полученного от работодателя
Работодатель как налоговый агент должен за вас рассчитать НДФЛ со стоимости подарка и удержать налог из ваших доходов. Например, из зарплаты (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ; Письмо ФНС России от 15.04.2021 N БС-4-11/5153@).
Если по каким-либо причинам работодатель до 31 января следующего года не сможет удержать у вас налог, то он должен сообщить об этом вам и в налоговый орган не позднее 25 февраля следующего года с указанием суммы дохода, с которого не удержан налог, и суммы неудержанного налога. В этом случае в отношении дохода в виде подарка подавать декларацию вам не требуется, а налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом (ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 2, 6 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Следует учитывать, что подарки от организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе работодателей) общей стоимостью не более 4 000 руб. (для отдельной категории граждан, в частности ветеранов и инвалидов ВОВ, - независимо от стоимости) за налоговый период (календарный год) не облагаются НДФЛ. Поэтому если вы получили за налоговый период такие подарки, то уплачивать налог не нужно (ст. 216, п. п. 28, 33 ст. 217 НК РФ).
В общем случае если подарки, полученные от работодателя за календарный год, стоят больше 4 000 руб., то при расчете налога стоимость подарков уменьшается на эту сумму. Налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (стоимость подарков - 4 000 руб.) x ставка налога.
Налоговая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13% (15%), для нерезидентов - 30%.
Пример. Расчет налога с подарка, полученного от работодателя
Работодатель подарил Иванову М.А. подарок стоимостью 20 000 руб.
В таком случае, если работник является налоговым резидентом РФ, сумма НДФЛ к уплате составит 2 080 руб. ((20 000 руб. - 4 000 руб.) x 13%).
1.2. Освобождение от налогообложения подарков, полученных от членов семьи или близких родственников
Любые подарки от членов семьи или близких родственников не облагаются НДФЛ.
Членами семьи и близкими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ).
В части налогообложения подарков, полученных от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками, см., например, ситуацию "Как уплачивается НДФЛ при получении в дар имущества от лица, не являющегося родственником?".
2. Сроки представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ с подарков
Если вы должны самостоятельно уплатить налог, то вам нужно (ст. 216, пп. 4, 7 п. 1, п. п. 2 - 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):
• рассчитать его сумму (за исключением случая, когда налог рассчитан и указан работодателем в справке о доходах и суммах налога физического лица), заполнить и представить в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить НДФЛ в бюджет.
Отметим, что сумма НДФЛ рассчитывается путем умножения налоговой базы - стоимости дара - на налоговую ставку (п. п. 1.1, 3 ст. 224, п. п. 1.1, 1.3 ст. 225 НК РФ).
Если стоимость подарка вам неизвестна, то налоговая база по общему правилу определяется, например (п. 1 ст. 41, п. 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 211, п. 6 ст. 214.10 НК РФ):
• в отношении подаренной недвижимости - по ее кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в течение календарного года, то в расчет берется его кадастровая стоимость на дату постановки объекта на государственный кадастровый учет;
• в отношении транспортного средства - по его рыночной стоимости.
Порядок и сроки представления декларации 3-НДФЛ и уплаты НДФЛ общие.
Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017413@).
Подарок является доходом для целей налогообложения НДФЛ (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ).
1.1. Исчисление и уплата НДФЛ с подарка, полученного от работодателя
Работодатель как налоговый агент должен за вас рассчитать НДФЛ со стоимости подарка и удержать налог из ваших доходов. Например, из зарплаты (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ; Письмо ФНС России от 15.04.2021 N БС-4-11/5153@).
Если по каким-либо причинам работодатель до 31 января следующего года не сможет удержать у вас налог, то он должен сообщить об этом вам и в налоговый орган не позднее 25 февраля следующего года с указанием суммы дохода, с которого не удержан налог, и суммы неудержанного налога. В этом случае в отношении дохода в виде подарка подавать декларацию вам не требуется, а налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом (ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 2, 6 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Следует учитывать, что подарки от организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе работодателей) общей стоимостью не более 4 000 руб. (для отдельной категории граждан, в частности ветеранов и инвалидов ВОВ, - независимо от стоимости) за налоговый период (календарный год) не облагаются НДФЛ. Поэтому если вы получили за налоговый период такие подарки, то уплачивать налог не нужно (ст. 216, п. п. 28, 33 ст. 217 НК РФ).
В общем случае если подарки, полученные от работодателя за календарный год, стоят больше 4 000 руб., то при расчете налога стоимость подарков уменьшается на эту сумму. Налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (стоимость подарков - 4 000 руб.) x ставка налога.
Налоговая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13% (15%), для нерезидентов - 30%.
Пример. Расчет налога с подарка, полученного от работодателя
Работодатель подарил Иванову М.А. подарок стоимостью 20 000 руб.
В таком случае, если работник является налоговым резидентом РФ, сумма НДФЛ к уплате составит 2 080 руб. ((20 000 руб. - 4 000 руб.) x 13%).
1.2. Освобождение от налогообложения подарков, полученных от членов семьи или близких родственников
Любые подарки от членов семьи или близких родственников не облагаются НДФЛ.
Членами семьи и близкими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ).
В части налогообложения подарков, полученных от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками, см., например, ситуацию "Как уплачивается НДФЛ при получении в дар имущества от лица, не являющегося родственником?".
2. Сроки представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ с подарков
Если вы должны самостоятельно уплатить налог, то вам нужно (ст. 216, пп. 4, 7 п. 1, п. п. 2 - 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):
• рассчитать его сумму (за исключением случая, когда налог рассчитан и указан работодателем в справке о доходах и суммах налога физического лица), заполнить и представить в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить НДФЛ в бюджет.
Отметим, что сумма НДФЛ рассчитывается путем умножения налоговой базы - стоимости дара - на налоговую ставку (п. п. 1.1, 3 ст. 224, п. п. 1.1, 1.3 ст. 225 НК РФ).
Если стоимость подарка вам неизвестна, то налоговая база по общему правилу определяется, например (п. 1 ст. 41, п. 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 211, п. 6 ст. 214.10 НК РФ):
• в отношении подаренной недвижимости - по ее кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в течение календарного года, то в расчет берется его кадастровая стоимость на дату постановки объекта на государственный кадастровый учет;
• в отношении транспортного средства - по его рыночной стоимости.
Порядок и сроки представления декларации 3-НДФЛ и уплаты НДФЛ общие.
Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017413@).
Как заключить договор дарения доли в жилом доме (в том числе с долей земельного участка)?
Собственник доли жилого дома (доли жилого дома и земельного участка) вправе по своему усмотрению подарить ее любому лицу, за некоторыми исключениями. В случае дарения доли жилого дома к одаряемому лицу переходит также доля земельного участка, на котором он расположен. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому предлагать свою долю другим сособственникам или уведомлять их о дарении доли не нужно.
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Относится ли трансформаторная подстанция к объектам недвижимого имущества в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее?
В целях кадастрового учета и госрегистрации прав вопрос о квалификации трансформаторной подстанции как объекта недвижимого имущества решается в каждом случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (Критерии отнесения к которым установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества. Существует судебная практика, подтверждающая указанную позицию, например:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (Критерии отнесения к которым установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества. Существует судебная практика, подтверждающая указанную позицию, например:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
Подлежит ли договор аренды государственной регистрации, если первоначально был подписан договор аренды недвижимости на 11 месяцев, а затем дополнительным соглашением срок продлен на 3 года?
Договор аренды в редакции дополнительного соглашения, продлевающего его на 3 года, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о такой регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В рассматриваемом случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010).
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о такой регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В рассматриваемом случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010).
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?
Государственная регистрация договора аренды части крыши возможна.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Ссылки
- Все
- Полезное
- Ключевые порталы
- Краевые порталы
