Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Новости Северского росреестра
Надо ли платить НДФЛ при получении подарка?
1. Налогообложение дохода в виде подарка в зависимости от дарителя
Подарок является доходом для целей налогообложения НДФЛ (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ).
1.1. Исчисление и уплата НДФЛ с подарка, полученного от работодателя
Работодатель как налоговый агент должен за вас рассчитать НДФЛ со стоимости подарка и удержать налог из ваших доходов. Например, из зарплаты (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ; Письмо ФНС России от 15.04.2021 N БС-4-11/5153@).
Если по каким-либо причинам работодатель до 31 января следующего года не сможет удержать у вас налог, то он должен сообщить об этом вам и в налоговый орган не позднее 25 февраля следующего года с указанием суммы дохода, с которого не удержан налог, и суммы неудержанного налога. В этом случае в отношении дохода в виде подарка подавать декларацию вам не требуется, а налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом (ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 2, 6 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Следует учитывать, что подарки от организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе работодателей) общей стоимостью не более 4 000 руб. (для отдельной категории граждан, в частности ветеранов и инвалидов ВОВ, - независимо от стоимости) за налоговый период (календарный год) не облагаются НДФЛ. Поэтому если вы получили за налоговый период такие подарки, то уплачивать налог не нужно (ст. 216, п. п. 28, 33 ст. 217 НК РФ).
В общем случае если подарки, полученные от работодателя за календарный год, стоят больше 4 000 руб., то при расчете налога стоимость подарков уменьшается на эту сумму. Налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (стоимость подарков - 4 000 руб.) x ставка налога.
Налоговая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13% (15%), для нерезидентов - 30%.
Пример. Расчет налога с подарка, полученного от работодателя
Работодатель подарил Иванову М.А. подарок стоимостью 20 000 руб.
В таком случае, если работник является налоговым резидентом РФ, сумма НДФЛ к уплате составит 2 080 руб. ((20 000 руб. - 4 000 руб.) x 13%).
1.2. Освобождение от налогообложения подарков, полученных от членов семьи или близких родственников
Любые подарки от членов семьи или близких родственников не облагаются НДФЛ.
Членами семьи и близкими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ).
В части налогообложения подарков, полученных от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками, см., например, ситуацию "Как уплачивается НДФЛ при получении в дар имущества от лица, не являющегося родственником?".
2. Сроки представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ с подарков
Если вы должны самостоятельно уплатить налог, то вам нужно (ст. 216, пп. 4, 7 п. 1, п. п. 2 - 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):
• рассчитать его сумму (за исключением случая, когда налог рассчитан и указан работодателем в справке о доходах и суммах налога физического лица), заполнить и представить в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить НДФЛ в бюджет.
Отметим, что сумма НДФЛ рассчитывается путем умножения налоговой базы - стоимости дара - на налоговую ставку (п. п. 1.1, 3 ст. 224, п. п. 1.1, 1.3 ст. 225 НК РФ).
Если стоимость подарка вам неизвестна, то налоговая база по общему правилу определяется, например (п. 1 ст. 41, п. 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 211, п. 6 ст. 214.10 НК РФ):
• в отношении подаренной недвижимости - по ее кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в течение календарного года, то в расчет берется его кадастровая стоимость на дату постановки объекта на государственный кадастровый учет;
• в отношении транспортного средства - по его рыночной стоимости.
Порядок и сроки представления декларации 3-НДФЛ и уплаты НДФЛ общие.
Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017413@).
Подарок является доходом для целей налогообложения НДФЛ (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ).
1.1. Исчисление и уплата НДФЛ с подарка, полученного от работодателя
Работодатель как налоговый агент должен за вас рассчитать НДФЛ со стоимости подарка и удержать налог из ваших доходов. Например, из зарплаты (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ; Письмо ФНС России от 15.04.2021 N БС-4-11/5153@).
Если по каким-либо причинам работодатель до 31 января следующего года не сможет удержать у вас налог, то он должен сообщить об этом вам и в налоговый орган не позднее 25 февраля следующего года с указанием суммы дохода, с которого не удержан налог, и суммы неудержанного налога. В этом случае в отношении дохода в виде подарка подавать декларацию вам не требуется, а налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом (ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 2, 6 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Следует учитывать, что подарки от организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе работодателей) общей стоимостью не более 4 000 руб. (для отдельной категории граждан, в частности ветеранов и инвалидов ВОВ, - независимо от стоимости) за налоговый период (календарный год) не облагаются НДФЛ. Поэтому если вы получили за налоговый период такие подарки, то уплачивать налог не нужно (ст. 216, п. п. 28, 33 ст. 217 НК РФ).
В общем случае если подарки, полученные от работодателя за календарный год, стоят больше 4 000 руб., то при расчете налога стоимость подарков уменьшается на эту сумму. Налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (стоимость подарков - 4 000 руб.) x ставка налога.
Налоговая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13% (15%), для нерезидентов - 30%.
Пример. Расчет налога с подарка, полученного от работодателя
Работодатель подарил Иванову М.А. подарок стоимостью 20 000 руб.
В таком случае, если работник является налоговым резидентом РФ, сумма НДФЛ к уплате составит 2 080 руб. ((20 000 руб. - 4 000 руб.) x 13%).
1.2. Освобождение от налогообложения подарков, полученных от членов семьи или близких родственников
Любые подарки от членов семьи или близких родственников не облагаются НДФЛ.
Членами семьи и близкими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ).
В части налогообложения подарков, полученных от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками, см., например, ситуацию "Как уплачивается НДФЛ при получении в дар имущества от лица, не являющегося родственником?".
2. Сроки представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ с подарков
Если вы должны самостоятельно уплатить налог, то вам нужно (ст. 216, пп. 4, 7 п. 1, п. п. 2 - 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ):
• рассчитать его сумму (за исключением случая, когда налог рассчитан и указан работодателем в справке о доходах и суммах налога физического лица), заполнить и представить в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить НДФЛ в бюджет.
Отметим, что сумма НДФЛ рассчитывается путем умножения налоговой базы - стоимости дара - на налоговую ставку (п. п. 1.1, 3 ст. 224, п. п. 1.1, 1.3 ст. 225 НК РФ).
Если стоимость подарка вам неизвестна, то налоговая база по общему правилу определяется, например (п. 1 ст. 41, п. 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 211, п. 6 ст. 214.10 НК РФ):
• в отношении подаренной недвижимости - по ее кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в течение календарного года, то в расчет берется его кадастровая стоимость на дату постановки объекта на государственный кадастровый учет;
• в отношении транспортного средства - по его рыночной стоимости.
Порядок и сроки представления декларации 3-НДФЛ и уплаты НДФЛ общие.
Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор (Письмо УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017413@).
Как заключить договор дарения доли в жилом доме (в том числе с долей земельного участка)?
Собственник доли жилого дома (доли жилого дома и земельного участка) вправе по своему усмотрению подарить ее любому лицу, за некоторыми исключениями. В случае дарения доли жилого дома к одаряемому лицу переходит также доля земельного участка, на котором он расположен. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому предлагать свою долю другим сособственникам или уведомлять их о дарении доли не нужно.
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Относится ли трансформаторная подстанция к объектам недвижимого имущества в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее?
В целях кадастрового учета и госрегистрации прав вопрос о квалификации трансформаторной подстанции как объекта недвижимого имущества решается в каждом случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (Критерии отнесения к которым установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества. Существует судебная практика, подтверждающая указанную позицию, например:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (Критерии отнесения к которым установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества. Существует судебная практика, подтверждающая указанную позицию, например:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
Подлежит ли договор аренды государственной регистрации, если первоначально был подписан договор аренды недвижимости на 11 месяцев, а затем дополнительным соглашением срок продлен на 3 года?
Договор аренды в редакции дополнительного соглашения, продлевающего его на 3 года, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о такой регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В рассматриваемом случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010).
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о такой регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В рассматриваемом случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010).
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?
Государственная регистрация договора аренды части крыши возможна.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Как провести межевание земельного участка (установить его границы)
1. Что такое межевание земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.
1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.
См. также:
• Что такое ранее учтенный земельный участок
• Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН
2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).
3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
• определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
• обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
• проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).
См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
• геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).
Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
• в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
• она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.
См. также:
• Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
• Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду
Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).
Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также:
• Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
• Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.
1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.
См. также:
• Что такое ранее учтенный земельный участок
• Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН
2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).
3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
• определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
• обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
• проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).
См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
• геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).
Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
• в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
• она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.
См. также:
• Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
• Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду
Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).
Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также:
• Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
• Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка
В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость
1. Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
При реорганизации юридического лица проводить госрегистрацию прав необязательно: они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство за госрегистрацией, как правило, обращается орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию. Этот же орган (организация) обращается за госрегистрацией прав на земельный участок под созданным зданием, сооружением, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также: Как организации зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости
При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-05-05-03/97671).
2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость
Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Для ее проведения необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в ЕГРН (если иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если у недвижимости есть собственник, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.
На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.
3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества
Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
Такая госрегистрация возможна, если права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН (когда иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:
• определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
• заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
• подготовить необходимые документы;
• уплатить госпошлину при необходимости;
• подать документы в Росреестр.
Кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения)
За госрегистрацией ограничения (обременения) должен обратиться орган госвласти (местного самоуправления), если он является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости). При представлении заявления о госрегистрации присутствие лица, права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Также в зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть, например:
Вид ограничения (обременения)
Заявители
Частный сервитут
• Лицо, в пользу которого установлен сервитут (лицо, приобретающее право ограниченного пользования чужой вещью) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости);
• собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом (лицо, права которого ограничиваются) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
• Арендодатель;
• арендатор
(ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)
Как заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения)
Заявление оформляется в общем порядке. При этом нужно учитывать, в частности, такие особенности:
• в реквизите 3.3 заявления ставится знак "V";
• в реквизите 6 в строке "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права" указывается вид ограничения (обременения), например: "аренда", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление" "арест", "запрещение регистрации" (п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
• в реквизите 6.1 проставляется знак "V", если регистрируется ипотека на основании договора и заявитель хочет ускорить регистрацию;
• если орган госвласти или местного самоуправления является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа, заявление должен заполнить, подписать и представить заявитель - орган госвласти или местного самоуправления, но от имени (в качестве представителя) лица, чье право, ограничение права или обременение возникает на основании акта данного органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ним (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Какие документы необходимы для госрегистрации ограничения (обременения)
Нужны следующие документы (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
2) документы, являющиеся основанием для госрегистрации.
В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть, например:
Вид ограничения (обременения)
Документы, являющиеся основанием для госрегистрации
Частный сервитут
Соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)
3) иные установленные законом документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Так, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, соответствующий документ о согласии необходимо приложить к заявлению (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ряд документов можно подать по собственному желанию.
Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.
Как и в каком размере оплатить госпошлину
По общему правилу размер пошлины для организаций за госрегистрацию ограничений (обременений) зависит от того, определена ли кадастровая стоимость объекта, и ее размера (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 22 млн руб., то размер госпошлины - 44 000 руб.;
• если кадастровая стоимость объекта больше 22 млн руб., то госпошлина составляет 0,2% его кадастровой стоимости на дату обращения за регистрацией ограничения (обременения). При этом размер госпошлины не может быть меньше 0,2% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на объект недвижимости, и больше 1 млн руб. Рассчитанная сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.
Исключение составляют, например:
• регистрация сервитута в интересах организации - госпошлина 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• арест недвижимости, ипотека в силу закона - госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Для регистрации ипотеки на основании договора в ускоренном порядке госпошлину надо уплатить в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).
При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении.
Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
См. также:
• Как зарегистрировать частный сервитут
• Нужно ли регистрировать публичный сервитут
• Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)
Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:
• при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);
• его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 53, 74 Порядка ведения ЕГРН).
Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости снятие его с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на него проводятся одновременно с постановкой на кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и госрегистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости кадастровый учет осуществляется без одновременной госрегистрации прав. В этих случаях снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости осуществляются одновременно с госрегистрацией прав на образованные объекты (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
5. Госрегистрация договоров в отношении недвижимости
Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:
1) договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):
- земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
- предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
2) договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
3) договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Не регистрируются договоры:
• продажи жилых помещений;
• продажи предприятия;
• ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).
Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
При реорганизации юридического лица проводить госрегистрацию прав необязательно: они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство за госрегистрацией, как правило, обращается орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию. Этот же орган (организация) обращается за госрегистрацией прав на земельный участок под созданным зданием, сооружением, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также: Как организации зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости
При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-05-05-03/97671).
2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость
Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Для ее проведения необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в ЕГРН (если иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если у недвижимости есть собственник, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.
На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.
3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества
Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
Такая госрегистрация возможна, если права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН (когда иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:
• определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
• заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
• подготовить необходимые документы;
• уплатить госпошлину при необходимости;
• подать документы в Росреестр.
Кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения)
За госрегистрацией ограничения (обременения) должен обратиться орган госвласти (местного самоуправления), если он является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости). При представлении заявления о госрегистрации присутствие лица, права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Также в зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть, например:
Вид ограничения (обременения)
Заявители
Частный сервитут
• Лицо, в пользу которого установлен сервитут (лицо, приобретающее право ограниченного пользования чужой вещью) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости);
• собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом (лицо, права которого ограничиваются) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
• Арендодатель;
• арендатор
(ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)
Как заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения)
Заявление оформляется в общем порядке. При этом нужно учитывать, в частности, такие особенности:
• в реквизите 3.3 заявления ставится знак "V";
• в реквизите 6 в строке "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права" указывается вид ограничения (обременения), например: "аренда", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление" "арест", "запрещение регистрации" (п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
• в реквизите 6.1 проставляется знак "V", если регистрируется ипотека на основании договора и заявитель хочет ускорить регистрацию;
• если орган госвласти или местного самоуправления является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа, заявление должен заполнить, подписать и представить заявитель - орган госвласти или местного самоуправления, но от имени (в качестве представителя) лица, чье право, ограничение права или обременение возникает на основании акта данного органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ним (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Какие документы необходимы для госрегистрации ограничения (обременения)
Нужны следующие документы (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
2) документы, являющиеся основанием для госрегистрации.
В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть, например:
Вид ограничения (обременения)
Документы, являющиеся основанием для госрегистрации
Частный сервитут
Соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)
3) иные установленные законом документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Так, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, соответствующий документ о согласии необходимо приложить к заявлению (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ряд документов можно подать по собственному желанию.
Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.
Как и в каком размере оплатить госпошлину
По общему правилу размер пошлины для организаций за госрегистрацию ограничений (обременений) зависит от того, определена ли кадастровая стоимость объекта, и ее размера (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 22 млн руб., то размер госпошлины - 44 000 руб.;
• если кадастровая стоимость объекта больше 22 млн руб., то госпошлина составляет 0,2% его кадастровой стоимости на дату обращения за регистрацией ограничения (обременения). При этом размер госпошлины не может быть меньше 0,2% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на объект недвижимости, и больше 1 млн руб. Рассчитанная сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.
Исключение составляют, например:
• регистрация сервитута в интересах организации - госпошлина 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• арест недвижимости, ипотека в силу закона - госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Для регистрации ипотеки на основании договора в ускоренном порядке госпошлину надо уплатить в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).
При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении.
Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
См. также:
• Как зарегистрировать частный сервитут
• Нужно ли регистрировать публичный сервитут
• Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)
Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:
• при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);
• его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 53, 74 Порядка ведения ЕГРН).
Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости снятие его с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на него проводятся одновременно с постановкой на кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и госрегистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости кадастровый учет осуществляется без одновременной госрегистрации прав. В этих случаях снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости осуществляются одновременно с госрегистрацией прав на образованные объекты (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
5. Госрегистрация договоров в отношении недвижимости
Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:
1) договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):
- земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
- предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
2) договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
3) договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Не регистрируются договоры:
• продажи жилых помещений;
• продажи предприятия;
• ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).
Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.
Ссылки
- Все
- Полезное
- Ключевые порталы
- Краевые порталы
