Новости Северского росреестра

Как составить договор дарения недвижимости между супругами?
 Один супруг может подарить другому недвижимость, не являющуюся их совместной собственностью. Для этого между ними заключается договор в письменной форме, который должен содержать, в частности, сведения о сторонах договора, недвижимости, которое передается в дар, указание на безвозмездность договора. Такой договор должен быть нотариально удостоверен.
По общему правилу собственник недвижимого имущества вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе подарить его любому лицу, за некоторым исключением.
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572, ст. 575 ГК РФ).
Заключение договора дарения недвижимого имущества между супругами возможно в отношении недвижимости, находящейся в долевой собственности супругов, или недвижимости, являющейся личным имуществом одного из супругов (п. 6 Информационного письма МОРП N РП-исх.78 и МоНП N 27/6-02 от 12.01.2004).
 
Справка. Личное имущество супругов
К личному имуществу каждого из супругов, не являющемуся совместной собственностью, в частности, относится (п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 2 ст. 256 ГК РФ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15):
1) имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
2) имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
3) имущество, приобретенное в период брака, но на личные средства одного из супругов, например на средства, принадлежавшие супругу до вступления в брак или полученные им в период брака в дар.
  
1. Форма договора
Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Он подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
  
2. Основные условия договора дарения недвижимости
В начале договора необходимо указать дату и место его заключения, а также сведения о дарителе и одаряемом: фамилию, имя, отчество (при наличии), паспортные данные и адрес регистрации по месту жительства (пребывания). Если от имени дарителя действует представитель, то в доверенности на совершение дарения должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
  
2.1. Предмет договора
Условие о предмете договора относится к существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В связи с этим договор должен содержать сведения, позволяющие точно установить объект недвижимости, который передается в дар: адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики. Для земельного участка также рекомендуем указать категорию земель и вид разрешенного использования.
В случае если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов, указывается размер доли, подлежащей дарению.
Необходимо также учитывать, что нельзя подарить земельный участок без расположенного на нем здания или сооружения, в том числе жилого дома (если на земельном участке находится здание или сооружение), или здание или сооружение без земельного участка, на котором они расположены (ст. 273 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Кроме того, в договоре следует указать о безвозмездности передачи имущества в собственность одаряемого (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Рекомендуем в договоре указать также реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости, сведения о наличии или отсутствии обременений на имущество.
  
2.2. Порядок передачи дара
Стороны вправе предусмотреть в договоре сроки и порядок передачи дара одаряемому (например, путем вручения правоустанавливающих документов) (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
  
2.3. Условие об отмене дарения
В договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что в установленных случаях даритель вправе отменить дарение независимо от указания такого правомочия в договоре. В частности, это возможно, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного убийства дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя (п. 1 ст. 578 ГК РФ).
В свою очередь, одаряемый вправе в любое время до передачи дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ).
  
2.4. Иные условия
Переход права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 3, 4 ст. 1, ч. 1, п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
В договоре стороны могут установить, кто из них несет расходы по заключению договора, в том числе расходы, связанные с нотариальным удостоверением и регистрацией перехода прав собственности на имущество.
Также в договоре можно определить, кем будут представлены заявление и документы на государственную регистрацию (нотариусом либо одной из сторон сделки) (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, стороны могут установить, что права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, переходят к его наследникам (правопреемникам) (п. 1 ст. 581 ГК РФ).
 
Обратите внимание! Доходы в денежной и натуральной формах, полученные одним супругом от другого в порядке дарения, не облагаются НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который определяет порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами. Росреестр разработал методичку, которая поможет разобраться во всех нюансах.
Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.
Исключением являются случаи, когда стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право (ограничение или обременение), является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).
Возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 г. за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья.
Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме.
 
Регистрация договоров участия в долевом строительстве
Договоры участия в долевом строительстве предоставляются на государственную регистрацию только в форме электронных документов. Подписанный собственноручными подписями скан-образ бумажного договора не является электронным документом.
Закон также обязал застройщиков после подписания передаточного акта самостоятельно направлять в Росреестр заявления и документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства исключительно в электронной форме.
Таким образом, электронный формат взаимодействия застройщиков с регистрирующим органом будет обязательным.
После завершения процедуры регистрации застройщик должен передать участнику долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
 
Способы подачи электронных документов в Росреестр
- Личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- Сервис прямого доступа (СПД-3);
- Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер);
- Федеральная государственная информационная система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ);
- Иные способы, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
 

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В Департаменте налоговой политики рассмотрены обращения по вопросу о налогообложении домовладения и сообщается, что необходимые разъяснения направлены письмами ФНС России от 26.04.2024 N БС-2-21/6648@ и Росреестра от 07.05.2024 N 01-01281/24.
Дополнительно сообщается, что на основании статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц признаются здание, строение, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс.
Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единым недвижимым комплексом признается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено включение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о едином недвижимом комплексе как самостоятельном объекте недвижимости, отличном от здания.
В силу пункта 2 статьи 408 Кодекса сумма налога на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами на основании сведений, содержащихся в ЕГРН и представленных в налоговые органы в соответствии со статьей 85 Кодекса.
Таким образом, домовладение как единый недвижимый комплекс признается объектом налогообложения при условии постановки его на государственный кадастровый учет и регистрации прав на него как на единый недвижимый комплекс.
Как следует из указанного выше письма Росреестра, сведения о домовладении исключены из ЕГРН как ошибочно внесенные. В ЕГРН содержатся сведения о ранее учтенных отдельно стоящих жилых домах (здание литера Б, литера В), записи о зарегистрированных правах на эти здания в ЕГРН отсутствуют.
При этом в письме Росреестра разъяснен порядок внесения в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости.
Учитывая изложенное, у налоговых органов отсутствуют основания для налогообложения домовладения, о чем было сообщено указанным выше письмом ФНС России.

По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С соответствующим заявлением могут обратиться, в частности, законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет (ст. 7 Закона от 25.06.1993 N 5242-1; п. 2 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 31.12.2017 N 984; п. п. 16, 28, пп. "а" п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Документ предоставлен КонсультантПлюс


ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 10 июня 2024 г. N 14-5286-ТГ/24

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копии писем Минюста России от 01.11.2023 N 09/128988-ЕА, Минпросвещения России от 27.10.2023 N АБ-4389/07, Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка от 13.03.2024 N А60-17-249 по вопросу о последствиях непредставления для государственной регистрации прав предусмотренного пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия органа опеки и попечительства.
Руководителям (исполняющим обязанности руководителей) территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение соответствующей информации до сведения государственных регистраторов прав.

Т.А.ГРОМОВА





Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 ноября 2023 г. N 09/128988-ЕА

Министерство юстиции Российской Федерации рассмотрело обращение Росреестра о последствиях непредоставления на государственную регистрацию прав предусмотренного статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) согласия органа опеки и попечительства (далее - обращение) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (далее - сделка), допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Законодательством прямо не установлены последствия совершения указанной сделки без согласия органа опеки и попечительства. Между тем из системного толкования закона и правоприменительной практики следует, что таким последствием является оспоримость сделки и возможность признания ее недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ.
В частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1, а также в письме Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации" отражена позиция, согласно которой договор купли-продажи с условием, предусматривающим покупку другого жилого помещения по истечении определенного времени после продажи имеющегося, в момент его заключения соответствует закону. Между тем в момент, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя несовершеннолетнего, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без согласия органов опеки и попечительства, так как условие, содержащееся в согласии, не выполнено. Такой договор также может быть оспорен со ссылкой на статью 173.1 ГК РФ, устанавливающую специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.
Основания для признания сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства, ничтожной в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ отсутствуют по следующим причинам.
Во-первых, основания для признания недействительными сделок, установленные пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и статьей 173.1 ГК РФ, соотносятся как общее и специальное правило. Соответственно, применению подлежит специальное основание, установленное статьей 173.1 ГК РФ. Данная позиция нашла широкое отражение в правоприменительной практике, а также в письме Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации". Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, является ничтожной, только если на это прямо указано в законе. В частности, согласно пункту 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. В свою очередь, в пункте 4 статьи 292 ГК РФ отсутствует указание на ничтожность сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства. Законом предусмотрено иное последствие ее совершения. В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта совершения указанной сделки орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении договора, направленного на отчуждение жилого помещения, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Во-вторых, статья 173.1 ГК РФ применяется как к согласиям в форме сделок, так и к согласиям в форме административных актов. В пункте 54 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - ПП ВС N 25) установлено, что согласие на заключение сделки (статья 157.1 ГК РФ) может быть дано государственным органом или органом местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях, либо если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, пункт 4 статьи 292 ГК РФ). Кроме того, в пункте 55 ПП ВС N 25 со ссылкой на пункт 3 статьи 157.1 ГК РФ указано, что согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение). В свою очередь, согласно пункту 56 ПП ВС N 25 лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ. Применение данного правила в контексте отсутствия согласия, предусмотренного пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, имело место в определении ВС РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1. Следовательно, согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки является согласием государственного органа или органа местного самоуправления, которое дается таким органом в рамках осуществления им публичной функции. К данному согласию применяются общие положения о согласии на совершение сделки, установленные статьей 157.1 ГК РФ, а значит, и правила о недействительности сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия, установленные статьей 173.1 ГК РФ.
В-третьих, приостановление государственной регистрации прав в случае непредоставления согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки в соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не является эффективным способом защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Зачастую орган опеки и попечительства выдает предварительное согласие на совершение сделки под условием, что впоследствии для члена семьи собственника жилого помещения, указанного в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, будет куплено другое равноценное жилое помещение. В свою очередь, именно невыполнение данного условия рассматривается как совершение сделки без согласия органа опеки и попечительства. Данный вывод следует из правоприменительной практики, а также письма Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации". Следовательно, с высокой долей вероятности основания недействительности сделки возникнут уже после государственной регистрации прав. Кроме того, квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, в большей мере соответствует целям защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. В этом случае сделка, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, рассматривается как оспоримая, поэтому данная сделка может быть сохранена, если будет признано, что она соответствует интересам членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Также следует отметить, что квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, позволяет соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота, так как сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному статьей 173.1 ГК РФ, только в тех случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
Применение по аналогии положений о сделках, связанных с распоряжением имуществом несовершеннолетних в случае непредоставления на государственную регистрацию прав согласия органа опеки и попечительства, также представляется неуместным. Необходимость получения согласия законных представителей на совершение сделок связана с неполной дееспособностью гражданина и защитой его интересов путем ограничения самостоятельности в области распоряжения имуществом. Между тем цель получения согласия органа опеки и попечительства - это защита права на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации) членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Данная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой", определении ВС РФ от 2 февраля 2021 г. N 33-КГ20-8-К3 и определении ВС РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ18-1. Члены семьи собственника жилого помещения, указанные в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, имеют равные права на жилище, независимо от того, являются ли они недееспособными, либо ограниченно дееспособными. Следовательно, правовые последствия совершения сделки без согласия органа опеки и попечительства должны быть одинаковыми, независимо от того, право на жилище какого лица нарушается в результате совершения сделки, недееспособного либо ограниченно дееспособного.

Заместитель Министра
Е.А.АРДАБЬЕВА





МИНИСТЕРСТВО ПРОСВЕЩЕНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 27 октября 2023 г. N АБ-4389/07

О НАПРАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ

Минпросвещения России рассмотрело письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу применения пункта 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 219-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и отдельных положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Закон о государственной регистрации, ГК РФ) и в части своей компетенции сообщает.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, и возлагая на нее обязанность обеспечивать государственную поддержку семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан (статья 7), закрепляет право каждого на жилище и обязывает органы государственной власти создавать условия для осуществления данного права (части 1 и 2 статьи 40).
Как указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции Российской Федерации цели социальной политики России предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования. Федеральный законодатель, исходя из того, что несовершеннолетние дети, по общему правилу, находятся на попечении родителей, которые вправе и обязаны действовать в их интересах в качестве законных представителей, должен устанавливать эффективные механизмы, гарантирующие приоритетную защиту прав и интересов несовершеннолетних, восстановление нарушенных прав ребенка, недопущение их дискриминации; законодательное регулирование отношений в жилищной сфере, участниками которых являются собственник жилого помещения и проживающие совместно с ним несовершеннолетние члены его семьи, должно быть направлено на обеспечение возможности использования дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем, чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод (постановления от 16 декабря 1997 г. N 20-П и от 8 июня 2010 г. N 13-П; определение от 9 февраля 2017 г. N 215-О).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных СК РФ, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 СК РФ относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.
При этом обращаем внимание, что из пункта 4 статьи 292 ГК РФ следует, что согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях:
когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством;
когда несовершеннолетний остался без родительского попечения и об этом известно органу опеки и попечительства.
С момента установления факта отсутствия попечения родителей орган опеки и попечительства, в силу пункта 1 статьи 56 СК РФ, наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной частью 8 статьи 31 Закона о государственной регистрации, согласно которой сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.
Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности, что препятствует отчуждению жилого помещения без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК РФ во взаимосвязи со статьями 121 и 122 СК РФ, в случае если несовершеннолетний не является оставшимся без родительского попечения и собственником жилого помещения, в котором он проживает, согласия органа опеки и попечительства при отчуждении указанного жилого помещения не требуется.
При этом обращаем внимание на пункт 2 статьи 37 ГК РФ, в соответствии с которым опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
При этом указанные положения, в силу пункта 1 статьи 28 ГК РФ Российской Федерации, применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 СК РФ являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.
Установленный пунктом 4 статьи 292 ГК РФ различный уровень гарантий права пользования жилым помещением для несовершеннолетних членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), с одной стороны, и для несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, находящихся на попечении родителей, с другой, основанный на учете особенностей правового статуса этих лиц и вытекающей из части 2 статьи 38 Конституции Российской Федерации презумпции добросовестного поведения родителей, имеет целью оптимизацию пределов вмешательства государства в регулирование отношений между родителями и ребенком, в том числе в имущественной сфере (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П).
Одновременно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.
При этом следует отметить, что Верховный суд Российской Федерации не делит сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, в зависимости от возраста несовершеннолетнего.
Таким образом, учитывая позицию Верховного суда Российской Федерации, полагаем, что сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, совершенные без согласия государственного органа либо органа местного самоуправления (предварительного согласия органа опеки и попечительства), по общему правилу, являются оспоримыми вне зависимости от возраста несовершеннолетнего.
В свою очередь, указанное в письме Росреестра применение пункта 1 статьи 172 ГК РФ для признания сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, ничтожной представляется некорректным, учитывая, что в указанной статье ГК РФ речь идет о сделках, совершенных непосредственно несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, а рассматриваемые сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, совершаются его законным представителем.
Дополнительно отмечаем, что сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства признавались ничтожными, как заключенные в нарушение требований статьи 37 ГК РФ в совокупном применении с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, до введения в ГК РФ статьи 173.1 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 9 марта 2010 г. N 3-В10-1).
Со дня вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым ГК РФ дополнена статьей 173.1, к указанным видам сделок применяются нормы указанной статьи, как устанавливающей специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Указанной позиции придерживается также Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в своем экспертном заключении по проекту федерального закона N 260515-6 "О внесении изменения в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 6).
Одновременно следует отметить, что позиция Минюста России по указанному вопросу должна быть определяющей.

А.В.БУГАЕВ





АДМИНИСТРАЦИЯ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ПРАВАМ РЕБЕНКА

ПИСЬМО
от 13 марта 2024 г. N А60-17-249

В соответствии с запросом по вопросу установления единообразной практики применения положений п. 15 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также отдельных положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Федеральный закон, ГК РФ), сообщаю.
Тема защиты жилищных прав несовершеннолетних в контексте анализа правовых последствий совершения сделок без получения предварительных разрешений органов опеки и попечительства, затрагивающих осуществление имущественных прав подопечных (далее - ООиП, разрешение), либо без соблюдения предусмотренных такими разрешениями указаний является безусловно значимой.
Получение разрешения - главное условие для совершения сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ, ст. ст. 19 - 21 Федерального закона N 48-ФЗ от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве").
Необходимо отметить, что п. 4 ст. 292 ГК РФ устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия ООиП на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, чьи интересы нуждаются в особой правовой охране.
По смыслу п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие ООиП на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо, когда он находится под опекой или попечительством, либо, когда он остался без родительского попечения, о чем известно ООиП.
Однако несмотря на необходимость получения согласия ООиП, последствия неполучения такого согласия при совершении вышеприведенной категории сделок прямо не предусмотрены действующим законодательством. Специальное указание на ничтожность сделок, совершенных без согласия ООиП, в ст. ст. 37 и 292 ГК РФ отсутствует.
Несоблюдение предусмотренного законодательством механизма контроля со стороны ООиП за сделками в отношении имущества несовершеннолетних может повлечь за собой нарушение прав детей.
Совершение сделки без предварительного разрешения ООиП влечет недействительность сделки в части распоряжения имуществом подопечного.
Наиболее подходящим для квалификации подобных сделок служит специальный состав недействительной сделки, предусмотренный ст. 173.1 ГК РФ, согласно которому сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.
В свою очередь процедуры, предусмотренные ст. ст. 26, 27 Федерального закона (приостановление осуществления государственной регистрации прав или отказ в государственной регистрации) не служат абсолютной гарантией предотвращения нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних.
Аналогичный вывод можно сделать и в отношении разрешений ООиП, имеющих в своей структуре условие о совершении определенных действий - например, направленных на приобретение схожего по параметрам жилого помещения.
В связи с тем, что государственный регистратор прав не наделен функцией контроля за последующим исполнением условий, на которых выдается разрешение ООиП, в случае, если формально по такой сделке не требуется вынесение решения о приостановлении либо об отказе в государственной регистрации прав, отследить завершение процедуры, установленной ООиП, новой сделкой, не представляется возможным, как и дать оценку соблюдению прав участников гражданского оборота.
В то же время в пар. 3.1 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка (письмо Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. N 07-1780) указано, что когда сделка исполнена в нарушение условий, предусмотренных в разрешении ООиП, предполагается, что сведения об этом ООиП должен получить в рамках контроля за исполнением сделки согласно разрешению. Таким образом, меры и способы защиты и восстановления имущественных прав несовершеннолетних должны приниматься своевременно и возложены в данном случае не на орган государственной регистрации прав, а на ООиП.
Вместе с тем предоставление в орган регистрации прав для осуществления регистрационных действий по рассматриваемой категории сделок разрешения ООиП по аналогии с механизмом, установленным ч. 4 ст. 53 Федерального закона, возможно рассматривать как один из обеспечительных способов защиты прав и законных интересов несовершеннолетних. Однако для эффективного применения указанного метода потребуется дополнительная проработка вопроса внесения изменений в Федеральный закон с учетом позиций заинтересованных ведомств.
Следует отметить, что в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 27 декабря 2018 г. N 501-ФЗ "Об уполномоченных по правам ребенка в Российской Федерации", создана рабочая группа по вопросам защиты имущественных прав несовершеннолетних при Уполномоченном при Президенте Российской Федерации по правам ребенка (далее - рабочая группа).
В свою очередь выражаю готовность к дальнейшему сотрудничеству по обозначенной теме в рамках деятельности рабочей группы и с участием заинтересованных органов государственной власти.



------------------------------------------------------------------